《物业管理条例》对房屋业主身份界定为房屋的所有权人，但在实务操作中，如未办理房屋产权登记或未被登记为房屋所有权人的实际所有人，如何被界定为业主身份，不仅关系到物业服务合同纠纷中合同主体是否适格，也关系到真实房屋所有权人是否应享有业主的权利及履行业主义务的问题，本文从《物权法》、《物业管理条例》及相关司法解释的规定出发，结合司法实践，对建筑物业主身份界定进行多角度阐述，对相关问题进行了梳理。

“业主”是一个笼统、宽泛的概念，并没有明确的界定，但是若业主身份界定问题得不到明确的话，必将会影响到业主共有权和共同管理权的有效行使，那么，相关法律法规及司法解释对于业主身份是如何认定的呢？

《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”对建筑物业主的权利和义务作出相关规定。尽管该法对业主的概念作出定义，但是从该章法律条款规定内容看，业主是对建筑物享有所有权的人。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”上述司法解释对业主的概念和范围作出了规定。

依据上述法律、法规及司法解释的规定，可以从以下三个方面来对业主身份予以界定：

（一）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”已登记取得房屋产权证的所有权人是建筑物的业主。

（二）根据《物权法》第二章第三节规定而取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

《物权法》第二章第三节主要是关于非因法律行为而进行的物权变动的相关规定，其具体包含以下三个方面：

1、《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”依据生效法律文书取得专有部分所有权的人，即便未办理产权登记，也因国家公权力行使而取得所有权转移的公示公信要件，应被认定为业主。另外要注意的是，上述规定的人民法院的法律文书不仅包含经审判后已生效的判决书、裁定书、调解书，还应包含法院在执行过程中拍卖成交裁定书及以物抵债裁定书。

2、《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”据此规定因继承或受遗赠而取得的专有部分所有权的人，也应认定为业主。

3、《物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”从上述条款我们可以得知，合法建造而原始取得房屋所有的，自房屋建成之日成为业主。自房屋拆除时而消灭物权的，自拆除之日，业主身份消灭。

（三）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

在现实生活中，与开发商签订商品房买卖合同，并已实际占有使用房屋却迟迟未予办理产权登记，这种现象大量存在，有的是基于开发商方面原因、有的是基于购房人自身的原因，也有的是因为第三方因素而迟迟未予办理产权登记。如果仅仅是按照产权登记来认定业主的话，明显有损上述购房人的相应权益，因此，有必要进行业主身份的确认，当然，也不能进行随意的扩大认定，需要相应的限制，故该规定只适用于“一手房”情形。

另外，需要说明的是，对业主身份界定所认定的“人”并不仅限于自然人，它也包括法人（企业、事业、社会团体）、合伙以及非法人团体，甚至在特殊情况下也可以包括国家。

（一）建筑物专有部分的承租人等物业使用人是否为业主？

根据《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”而对于专有部分的承租人来说，其对该专有部分并不享有处分的权利。《建筑物区分所有权司法解释》第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”该规定也间接认定业主并不包括承租人。另单从物业使用人的定义来看，物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人，明显将物业使用人排除于业主之外。因此建筑物专有部分的承租人等物业使用人并不是业主。

（二）对于借名买房者的业主身份如何认定？

由于限购政策的施行，借名买房现象也屡屡出现。所谓借名买房，也就是一方（借名人）当事人为规避限购政策或其他原因，由其实际出资而将房产登记在他人（被借名人）名下的行为。被借名人为形式上的所有权人，借名人为真正的所有权人。根据登记取得认定业主身份的一般规则，对于借名买房者，产权登记在被借名人名下的，应认定被借名人为业主。被借名人与物业服务公司产生物业服务纠纷或借名人要求行使业主权利的，则需经过法院裁判确定物权归属，以法院最终确权的生效法律文书来确定实际的业主身份。

（三）房屋产权证上仅有夫或妻一方名字，另一方是否具有业主身份？

对于产权证上只有夫或妻一方名字，但实属于夫妻双方的共同共有财产，夫妻双方均享有所有权。根据《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”，无论产权证上是否登记有另一方名字，只要是属于夫妻双方共同所有的，均应被认定为业主。

对于产权证上只有夫或妻一方名字，且该房屋属于夫或妻一方个人财产的，夫或妻仅有一方享有完整的业主权利，但在另一方处分业主权利、对外订立合同时，因具有表见代理外观并不必然导致合同无效或可撤销。

（四）二手房买卖情形，应如何认定一方享有业主权利？

《建筑物区分所有权司法解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。该特别规定针对的是“一手房”，并未对“二手房”的业主身份进行明确，对于“二手房买卖”情形可以以业主身份界定规定的一般规则及特别规定作参考，在具体个案当中对业主身份作出认定。

二手房买卖大致存在以下三类常见情形：

（1）购房人在购买房产后尚未办理房屋产权登记即转让该房产并向第三人转移占有的情形。参照《建筑物区分所有权司法解释》特别规定的精神，对于尚未办理房屋产权登记即转让房产并转移合法占有的，可以认定该房产的合法占有人（即第三人）为业主。

（2）购房人在购买房产并办理产权登记后转让该房产并向第三人转移占有的情形。基于购房人已经办理产权登记，在转让房产后,根据上述司法解释第一条第一款的登记主义的一般规则，房产现登记在购房人名下，应认定产权登记所有权人为业主（即购房人）。

（3）购房人在购买房产并办理产权登记后，在转让该房产时又发生一房数卖的情形。

若已经完成产权登记变更后的第三人与实际占有房屋的第三人发生争议时，根据业主身份认定的一般规则，应认定已完成变更登记的第三人为业主。若上述已登记变更第三人与实际占有房屋的第三人发生纠纷诉至法院要求进行诉讼确权的，则应以法院最终的确权生效法律文书来确定业主。

业主身份的界定，不仅能规范当事人正确行使诉讼权利，其对防范法律风险、保护实体权利也具有重要的意义。笔者希望通过此文，在司法实践中对建筑物业主身份界定提供思路，从而明确业主在法律上的权利和义务。