（一） 案例概述

1、案件事实

原告女方张某与被告男方霍某于2012年5月22日登记结婚。霍某在婚前即2012年1月7日与开发商签订房屋买卖合同，以按揭付款方式支付房款，房屋总价款为422，470元,首付为127，470元，其余为贷款，其中公积金贷款40，000元，商业贷款255，000元。该房登记霍某名下，上述按揭的借款人均为霍某。婚前上述公积金贷款尚有本金35，763.33元未还，上述商业性贷款尚有195，044.37元未还。上述贷款现已还清。2017年12月，女方张某上诉至人民法院并要求与男方霍某离婚，请求人民法院依法分割其双方的共同财产。在一审审理过程中，双方确认系争房屋的现值（含装潢）为2，000，000元。

原审法院认为，霍某的所提供的证据证明系争房屋在双方婚前既已购得，且产权登记于霍某名下，霍某要求房屋归其所有的行为合法有据，法院予以支持。张某提供的各项证据不足以证明其为系争房屋的共同所有人，故对霍某的主张不予采信。但当事人双方在婚后存在以夫妻共同财产还贷行为，因此认定双方的共同财产为婚后共同还贷部分和房屋增值部分，法院在对双方婚后共同还贷数额及房产增值等多方面因素进行综合考虑后，本着保护妇女合法权益的原则，酌情判定霍某对张某的补偿款为797000元。一审判决后，张某对判决不服，依法提起上诉。

二审法院依法受理案件后，其裁判结果为：驳回上诉，维持原判。

2、案例评析

本案首先需要确定的是被告朱某在婚前通过按揭付款购买的这套房屋的所有权归属。如果双方能经过协商确定不动产的归属,那么其约定在法律上予以承认。但是如果双方不能达成一致，各方所持观点不一，那么应作如下分析:

首先，被告张某在婚前与房地产开发商订立《商品房买卖合同》，可见买房子只是朱某一个人的意思表示，并且被告霍某在婚前用个人财产已支付首付款及部分贷款，而在张某所提供的证据表明霍某对于买房行为缺乏意思表示。故离婚时如双方之间无特别约定，法院会将房屋判给被告无疑。

其次，对于在本案中双方在结婚后存在以共同夫妻共同财产还贷行为，那么双方在离婚时对该房应如何分割才更显合理？如果只将原告张某的还贷行为认定为一种单纯的债权,那么对张某是不公平的。一方面,近年来房屋的市场价格持续上升，原告张某对该套房屋的金钱投入也应随着房屋的市场价格的变化而增值。另一方面尤其在我国，男方买房是极普遍的现象，如果将原告张某的共同还贷的行为认定为是简单的债权，与我国的传统精神相违背[1]。对于此类房产不论是完全认定为夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产，对于当事人双方而言都有失公平。《婚姻法司法解释(三)》第十条对处理该类离婚按揭房产纠纷的基本原则是：既要保护个人婚前财产不受侵犯，也要公平分割婚后共同财产，同时还不能损害第三人如银行的利益[2]。

[1] 杨立新：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）》理解与运用，中国法制出版社2011版，第283页.

[2] 郁忠：《离婚案件房产分割司法观点集成》，法律出版社2017版，第131页.

（一）婚姻关系存续期间内按揭房的权属问题

按揭房产的购买中,有四个最关键时间点有着非常重要的法律意义:一是签订房屋买卖合同的时间点;二是交付首付款的时间点;三是取得房屋所有权证的时间点;四是结婚登记的时间。因此我们要按照结婚登记的时间与其他三个时间点的前后关系的不同做到具体问题具体分析。

1、一方婚前首付婚后共偿的权属

此类案件中包括两种情形，第一种情形：按揭房婚前购买且婚前完成首付并办理贷款手续，产权证于婚姻关系存续期间取得，婚后双方以夫妻共同财产偿还贷款。第二种情形：按揭房在婚前购买且婚前完成首付并办理贷款手续，产权证于婚前取得，婚后双方以夫妻共同财产共同还贷。下文对两种情形分别讨论。

第一种情形中所争按揭房属于婚前购买并完成首付及贷款手续，婚后双方以共同财产偿还贷款情况。在认定房屋权属及如何分割房屋问题上存在很多争议，尤其在《物权法》实施后，现行的《婚姻法》与之存在一些模糊甚至矛盾之处。在此类案件中主要存在两个争议，第一个即此类房屋离婚时的归属问题？第二个即如何看待婚后的以共同财产还贷行为？

对于第一个问题，综合《婚姻法司法解释（三）》第十条和《婚烟法》第三十九条这两个规定，我们可以看出该解释回避了对于房屋的个人财产抑或共同财产认定的问题，同时也不再考虑取得房屋产权证的时间是婚前还是婚后的问题，而是将焦点集中于如何处理房产的问题上，这种做法也确实在某种程度上统一了司法做法[1]。一方婚前签订了按揭房买卖合同且首付款以其个人名义交纳并办理了贷款手续，产权登记登记于其名下，法院将按揭房屋认定为产权登记一方所有并给予另一方适当的补偿，如此执行起来不会涉及产权权属的移转以及贷款合同的权利义务转让等复杂问题，这种司法行为可说是较为便捷的做法。

第二个争议焦点:如何看待此时婚后以共同财产还贷的行为?婚前以个人名义按揭的房屋，婚后以共同财产还贷的行为只对夫妻双方产生效力，不产生对外效力，理由是:

第一，一般认为，购房人在进行了产权登记之后，就对该按揭房拥有了所有权，还清银行按揭贷款与取得按揭房所有权之间并不完全相同。婚后用夫妻共同财产偿还贷款的行为不具有物权内容，不产生权属的变化，按揭房的权属不因他人的债的清偿行为而转移。

第二，共同还贷行为不能改变按揭贷款的主体。购房人在婚前已出资购买房屋并取得房屋的所有权，购房人是为了借贷而将房屋的所有权抵押给银行，按揭人和银行之间是就具有担保性质的债权债务关系。银行和债务人(按揭人)之间是建立在对债务人特殊的个人收入、资信等状况的信任之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人，这也符合债的相对性理论。即使以共同财产还贷，还贷的名义主体仍然是个人，而不可能以夫妻二人共同名义，这既是社会实际情况，也符合债的转移理论[2]。

第二种情形即按揭房为婚前购买且完成首付及贷款手续，婚后以共同财产偿还，产权证于婚前取得。在此情形中，所争议的焦点有两个:其一，所争房屋为夫妻个人财产还是共同财产？其二，所争房屋应如何分割？

对于第一个争议，根据我国《物权法》第九条和第十四条规定，房屋产权的取得以登记时间为标准，而在这种情形中产权证于婚前取得，产权证中所登记的一方当然取得房屋的所有权，由于购房行为为产权证登记一方的（出资方）的个人意思表示，物权的取得在婚前已经完成，故所争房屋为登记一方的个人财产。

对于第二个争议，从债务角度而言，产权登记一方于银行之间存在婚前债务，另一方本无义务承担，后双方以共同财产对贷款清偿，从而另一方也履行的还债义务，但这并不代表婚前一方的个人财产转换为共同财产，因为其所偿还的金额并非是向开发商支付的购房款，而是代产权登记一方向银行偿还的贷款，所以不能因此认定为夫妻共同财产。但因婚后偿还的金额为夫妻共同财产，故在离婚后获得产权的一方应向另一方将该款的一半对其补偿。

2、一方婚前交清全款而婚后取得房产证书的权属

如果夫妻一方在婚前即已经交纳了全部购房款或者婚前缴纳了首付款、婚后又以婚前个人财产偿还了全部按揭贷款，婚后才取得房产证。此种情形下应当将该房产认定为出资方的个人财产还是夫妻共同财产？离婚时应当如何分割？我国的《物权法》与《婚姻法》都对此缺少明确的规定，司法实践中对此存在不同的做法和观点。总的说来通常有两种处理意见：第一种观点认为，应当将其视为出资一方的婚前个人财产的变形或曰转化，即应认定为夫妻一方个人的财产；第二种认为,依照《婚姻法》中关于夫妻共同财产的规定及《物权法》中关于物权取得时间的规定，但凡在婚烟关系存续期间取得的财产，一概应视为夫妻共同财产，既然房屋所有权的取得时间发生在婚姻关系存续期间，应认定夫妻共同财产。在司法实践中第一种是更为普遍也更能体现社会的公平价值观念的做法，其理由如下:

夫妻一方在婚前已清偿全部购房款或婚前缴纳首付款、婚后又以婚前个人财产清偿按揭贷款、婚后才取得房产证的，这两种情形均属于个人财产由货币形态向房屋形态的转化。《婚姻法》虽然以婚后所得为夫妻共同所有为原则,但同样规定有多种例外情形。因此,对《婚姻法》、《物权法》的上述规定不能简单理解.机械适用。

因此我们认为，依据现行法律的规定，因该房屋所有权取得于夫妻关系存续期间从而将其认定为夫妻共同共有财产，此原则仅为法律上的一种推定，如果夫妻一方在婚前已清偿全部款项或婚前缴纳首付款，婚后又以其个人财产清偿全部按揭贷款，即使是婚后取得房产证的，也应认定为出资一方的婚前个人财产。

3、一方婚前部分付款而婚后签订买卖合同的权属

一方婚前部分付款而婚后签订买卖合同，婚后用共同财产偿还贷款，婚后才取得房屋所有权证书的。这种情况在单位集资建房时是经常发生的，这种情况应当严格根据《婚姻法司法解释(三)》第十条的规定,不能认为是夫妻的一方财产,只能认为是共同财产, 当然,认定为共同财产不会影响,房产价值分割问题。价值分割的原则与上述相同。

4、未取得产权证的按揭房屋权属

根据《婚姻法解释(二)》第二十一条，对于此类尚未完全取得所有权的房产，人民法院的做法是：有约定的按照约定，协商不成的，人民法院先不对房产的权属进行裁决，而是根据情况判决当事人使用房屋，待当事人取得房产所有权后，当事人可以向人民法院申请请求对房产进行分割，对于没取得所有权的一方可以取得相应的补偿。

（二） 婚后父母出资的按揭房的权属问题

在我国现实生活中，存在很多急需住房但又无力支付首付款的青年男女，很多情况下房屋的首付款都是由一方或双方父母来进行支付，但在离婚时由于父母很少与子女签订书面协议，导致在子女离婚时会产生很多纠纷，下文将对典型的情形进行分别讨论研究。

1、一方父母出资的按揭房权属

根据《婚姻法司法解释三》第七条，该条仅适合用于所争按揭房产为在夫妻存续期间由一方或双方父母出资购买，婚前由父母出资购买的按揭房纠纷不适用该条，而应适用《婚姻法司法解释二》第22条。即是在婚前一方当事人父母出资购置房屋的，如果在购买时没有明确表示是对当事人双方的赠与，则法院一般认定该房屋是对己方子女的赠与，如果一方父母明确表示是对双方的赠与，则从其约定[3]。

婚后由一方父母出资购买按揭房的具体情形包括三种:其一为产权登记在出资人子女名下，其二为产权登记在另一方子女名下，其三为产权登记于子女双方名下。对于第一种情形，应当适用《婚姻法司法解释三》第七条，将房屋认定为是对自己子女一方的赠与，即为该子女的个人财产。对于第二种情形，则应当适用《婚姻法司法解释二》第二十二条，以认定夫妻共同财产为原则，但父母明确表示赠与一方的除外。对于第三种情形应当遵从出资父母与当事人之间的约定，认定为夫妻共同财产。

2、双方父母出资的按揭房权属

根据《婚姻法司法解释三》第七条，在适用本条规定时,必须同时具备以下几个条件:第一,该不动产必须是夫妻双方的父母出资购买,即共同出资购买，不论是夫、妻方父母等额出资购买,还是夫、妻方父母差额购买；第二，产权登记在夫妻一方名下，这里不论是夫或妻任何一方[4]。如是登记在夫妻双方名下，那么即视为对夫妻双方的共同赠与，该情形应适用《婚姻法司法解释(二)》第22条第2款规定，即是在婚前一方当事人父母出资购置房屋的，如果在购买时没有明确表示是对当事人双方的赠与，则法院一般认定该房屋是对己方子女的赠与，如果一方父母明确表示是对双方的赠与，则从其约定。

3、父母出资是否须为全额出资

从《婚姻法司法解释（三）》第七条规定可以看出规定仅说明了出资方是一方父母还是双方父母，但并未提及到是全部出资还是部分出资的问题，从而导致当遇到由父母部分出资的纠纷，在适用《婚姻法司法解释三》时会产生争议。在现实生活中，由父母出资为子女支付首付款的并不少见，所以笔者认为讨论该问题是很有必要的。

有学者认为对于《婚姻法司法解释（三）》中的“出资”应限于全额出资，对于婚后父母部分出资的问题应当适用《婚姻法司法解释（二）》第22条以及《婚姻法》第17条规定来解决。本人也同意这种观点，因为适用《婚姻法司法解释三》第七条的前提条件是父母对于按揭房享有所有权，而只有“全额出资”才对应的是完全的所有权，当享有完全的所有权时，才能够将产权登记于己方子女名下，从而推定为是对子女的赠与行为。而父母部分出资并不能使其对按揭房拥有完全的所有权，其部分出资只能根据法律的规定视为是将出资赠与其子女，不牵涉按揭房的所有权问题。

4、按揭房增值部分权属问题

一般而言，要确定财产的增值部分的权属首先要考虑财产是如何增值的，财产增值的原因可以为财产增值部分的权属确认提供基础性判断依据。如增值是由于外部因素所引起的，如市场价格变动，那么其增值部分当然由原所有人取得，如果增值的原因是由于投入了新的财产或劳动，那么其增值部分应当有原所有人一方和投入新财产或劳动的另一方共有[5]。

就按揭房而言，如果该房为夫妻共同财产，那么该房的增值部分理应为夫妻共同财产。如果该房被认定为夫妻一方的个人财产，那么该房的增值部分该如何认定？下文仅讨论婚前夫妻一方按揭购房，婚后共同还贷这一种情形。

在司法实践中，对于这种增值部分的分割方式存在很多争议，比较合理的一种观点是：由于房屋是一方的婚前个人财产,因此,在婚姻关系存续期间房屋的增值应当归该房屋的所有权人。但考虑到另一方对该房屋的保值、增值有一定的贡献,因此,应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。

该观点承认一方婚前财产在婚后的增值仍属一方的个人财产,但因对方对于房产的增值有贡献,因而特别规定一方给予对方适当补偿,可以较好的在夫妻之间实现利益平衡。婚前个人所有的房屋在婚后产生的收益分为两种:一种是自然升值,如由于市场规律、,货膨胀等原因房屋升值;如一种是凝结了双方的劳动、努力而升值,如双方在原有房屋上进行改造,将房屋用于投资而得的收益等。前一种升值完全是基于婚前个人财产自然所得,因此仍应认定为一方所有;但对于后一种情况，婚后配偶另一方亦做出努力和贡献的升值,应当将升值部分作为夫妻共同财产予以分割。

[1]  孙国鸣：《离婚纠纷法律精解判例分析与诉讼指引》，中国法制出版社2012版，第100页. 

[2]  孙国鸣：《离婚纠纷法律精解判例分析与诉讼指引》，中国法制出版社2012版，第113页. 

[3] 陈兴：《婚姻家庭法律规范集成典型案例与疑难精解》，中国法律出版社2012版，第217页.

[4] 杨立新：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）》理解与运用，中国法制出版社2011版，第173页. 

[5] 王国平：《婚姻家庭法案例教程》，法律出版社2009版，第179页.

（一） 对夫妻购买按揭房纠纷的具体意见

第一， 提高婚前财产约定意识

在我国，受传统因素影响，很多即将组成家庭的男女双方都认为如果在婚前对夫妻财产分的过清，那么在结婚后很可能会形成“各过各的”的局面，从而影响夫妻情感家庭和睦。但笔者认为，进行夫妻婚前财产约定是非常有必要的，原因有二：其一，任何一个家庭都还很难保证一直家庭和睦，当夫妻感情达到不可挽回的地步时，如果双方未进行婚前财产约定，就按揭房问题而言，非产权登记一方的利益将受到极大地损害，从而造成“人财两空”的局面。其二，依照我国民事诉讼中“谁主张谁举证”的原则，如果双方在婚前能够将有关财产做好约定，那么在举证是就将会有很大的便利。就按揭房而言，在一方婚前按揭购买房产时应当保留以下几项证明：第一，在购房时的原始交易合同、购房发票、房屋抵押合同等；第二，在对房款进行支付时，如果通过银行进行汇款,需要将汇款时所用的凭证进行保存；第三，夫妻双方共同出资购房时，要表明双方姓名与双方支付的金额。第四，如是单方出资，不论是婚前财产还是婚后财产，都应保存相应借款合同。

第二，完善按揭房产登记制度

完善不动产登记主要包括的内容：对产权登记人个人信息审查。就按揭房问题而言，在申请登记的程序中，应当着重审查申请人的婚姻情况，根据申请人是否已婚和其所提供的相关婚姻状况的证明以及首付款是单方还是双方出资来确定该房产是婚前个人财产还是夫妻共同财产。如果申请人是单身同时首付款是由自身一方出资，那么应当认定为婚前个人财产。如果是单身但首付款出资方为双方或申请人已婚，则应认定为共同财产。

第三， 细化补偿计算方法

《婚姻法司法解释（三）》第十条第二款规定：依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 从规定可以看出，对于非产权登记方的补偿并没有明确的规定，这使得在补偿的计算问题上取决于法官的自由裁量权，这在很大程度上对非产权方是非常不利的。

产权登记一方给另一方的合理补偿计算方式为：婚姻关系存续期间还贷款项占房屋总价款的比例*离婚时房屋的市场价格*0.5笔者认为可以参考这种方法。                         

（二） 对由父母出资按揭房纠纷的具体意见

第一，明确父母出资为“全额出资”

由于现行的《婚姻法司法解释（三）》第七条仅说明了一方父母出资和双方父母出资的问题，未提及是部分出资还是全额出资的问题。但在司法实践中，父母仅为子女支付首付款的案件并不少见，遇到此种案件法官在适用条文时常常会产生争议，所以很有必要对于此类问题进行规定。至于将出资限制为“全额出资”的理由在上文中已有所说明，再次不做赘述。

第二，单独赠与一方子女的按揭房应当以书面的形式明确

在现实生活中常常出现这种情形：婚后一方父母为其子女出资购买按揭房，虽表示将房产赠与己方子女，但是碍于面子或担心影响子女们的感情并未以书面形式表现出来，当子女们感情破裂时，由于无法拿出相应的证明，依据《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款的规定，法院推定为是对双方子女的赠与，这在很大程度上损害了出资方父母的财产权益。

我国法律允许夫妻一方在婚后接受赠与并使之成为自己的个人财产，但前提是需赠与人明确表示是赠与夫妻一方，即是说要使婚后所得成为个人财产，应当使赠与合同明确化和书面化。因此，对于婚后父母出资购买按揭房赠与有一方子女的，法律应当要求其以书面的形式来证明其赠与行为，未以书面形式予以证明的自行承担相应后果。

（三） 对按揭房增值部分纠纷的具体意见

第一， 根据首付所占全款比例确定是否为共同财产

首先说明上述中的“全款”包括首付款、按揭款以及按揭款利息总和。在现实生活中存在很多这样的情形：夫妻一方婚前买房，以自己的名义支付首付并办理按揭贷款手续，产权登记于自己名下，但由于夫妻关系存在期间很长，双方共同还贷部分所占全款比例远远高于首付款所占全款比例，这种情形下如果一味的认定房屋归登记方所有，非登记一方仅获得补偿，那么非登记一方的财产权益将受到很大的损害。

因为取得按揭房屋所有权的原因大部分是基于夫妻的共同还贷行为，夫妻双方的多年心血都付诸于按揭房之中，如果简单的将房产认为是登记一方所有，则对另一方显然是不公平的。笔者认为应当将房屋认定为夫妻共同财产然后再以共同财产的形式进行分割，如果非产权一方取得房屋的所有权，则应对等级一方进行补偿，补偿应包括首付款和婚前房产增值部分。至于首付款所占全款的具体比例，笔者认为应当不超过百分之三十[1]。

第二，细化增值部分补偿计算方法

根据《婚姻法司法解释（三）》第十条的规定，登记一方在取得按揭房所有权后需对另一方进行补偿，那么究竟如何补偿方为合理？

笔者认为：如果双方对此不能达成协议,可对离婚时的房屋市场价值进行评估,评估后的价值与购买时价值之间比率作为房产增值率。参考“补偿额=共同偿还按揭贷款数额×房产增值率×50%”的方式由产权人给予未取得产权的一方补偿。并在此基础上可以遵循照顾女方、照顾子女等原则在进行合理分配。

第三， 明确按揭房减值部分的处理

在上文中提到，房产的价格受市场需求及地理位置等因素的影响很大，存在增值就会存在减值问题，以下是笔者对于房产减值部分的处理意见：

对于房产减值部分，笔者认为可以参照房产增值部分来进行规定[2]。首先，需对按揭房的权属进行认定，如果房产为婚前个人财产，在另一方对房产减值不存在过错的情况下，房产减值部分理应由所有人独自承担。如果另一方对房产减值存在过错，则应对原所有人进行补偿。其次，如果房产为夫妻共同财产，则减值部分应当由夫妻双方共同承担。

[1] 蔡红兰：《离婚诉讼中按揭房产分割司法疑难问题研究》，上海交通大学2012年硕士学位论文，第14页.

[2] 杨苗芬：《论我国离婚诉讼中按揭房屋的归属与分割》，华侨大学2014年，第37页.