作者：耿玉娟

单位：河南仟问律师事务所

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一、夫妻共有房产的界定及处分权

（一）夫妻共有房产的界定

夫妻共有房产是指合法夫妻对某房产不分份额地享有平等的所有权。基于法律上夫妻身份关系的特殊性，夫妻共有房产应认定为共同共有。我国《婚姻法》兼采法定财产制和约定财产制。由我国《婚姻法》可以得出，夫妻共有财产是指夫妻婚姻关系合法存在期间，获得的除法律明确规定属于夫妻一方或夫妻一方因人身受到损害而得到的具有人身属性的财产外的财产。如果房产婚后所得，又因房产不具有人身属性，所以应是夫妻共有财产，归夫妻共同共有。

除了法律明确规定是夫妻共有房产的情形，在对夫妻共有房产进行界定时，还应考虑房产出资、房产登记、个人财产转化等因素。

1、出资。出资是界定房产权属的主要因素，但由于夫妻之间特殊的身份关系，有时房产的权属登记人与实际出资人并非一致。因此，夫妻共有房产的认定，实际出资人、出资目的及出资时间等也是应该考虑的因素。房产的实际出资人或与实际出资人为夫妻关系作为房产所有权人是毋庸置疑的。在形式上无论夫妻哪方是出资人，只要房产的实际出资人是夫妻关系，那么就该房产便可界定为夫妻共有房产。

2、登记。我国基于法律行为的不动产物权变动规则采取登记生效主义，不动产物权变动经过登记后具有法律上的公信力，在房屋没有异议登记或者其他异常登记的情况下，房屋购买人相信房产登记人为实际权利人是不存在过错的。由于夫妻婚姻关系的特殊性，房产的实际产权与实际登记人不一致的情况存在较广，比如夫妻其中一方婚前支付首付购买房屋以供夫妻二人婚后共同居住，婚后由夫妻双方共同还贷的情况，该情况下夫妻双方为了夫妻生活的稳定一般不会将房产更正登记在双方名下，这便使夫妻的房产归属与物权公示规则出现了不一致情况。

3、个人财产转化。夫妻一方的婚前房产，是否可以在某些条件下转化为夫妻共有房产，外国立法已此规定。如美国、俄罗斯的立法，如果一方的婚前财产在婚后因另一方的贡献而得到实质性增值，那么该个人财产可转化为夫妻共同财产。我国也曾有相似法律规定[1]，但是随着《婚姻法修正案》的出台此类规定已被废止。该项制度与我国物权法中物权所有权转让原则相冲突，不利于私有财产的保护，违背了保障民事交易安全的原则。

（二）夫妻行使对共有房产的处分权

1、处分权的含义

处分权是指财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，即决定财产在事实上或法律上命运的权力。处分行为生效的前提是处分人拥有处分权，所以夫妻一方或双方处分共有房产的前提是对共有房产有处分权。

2、夫妻处分共有房产的基本原则

根据我国《婚姻法》，夫妻对共有的财产，有平等的处理权。相关司法解释也有规定，夫妻双方有平等处理共同财产的权利，双方均有权利为了日常生活而处理共同财产，如果处理共有财产不是为了日常生活，应由双方平等协商后共同决定。我国《物权法》中，共同共有财产的处分除另有约定外需经过全体共有人同意。由此，在平等的基础上共同处分共有房产便是我国夫妻处分共有房产的基本原则。

3、夫妻处分共有房产的方式

夫妻处分共有房产行为生效的前提是符合法律规定，在合法前提下，夫妻对共有房产的处分权有下面两种。

（1）单方处分与共同处分

夫妻共有房产的单方处分，即夫妻单方处分共有房产的行为，对此我国法律未明确规定夫妻一方可以单独处分哪些共有财产，也并未规定日常家事代理权的范围。但是依据生活经验以及房产的价值，处分共有房产不应属于日常生活的范围。夫妻共有房产的处分权归属于夫妻双方，夫妻一方可以授予另一方处分共有房产的权利，使另一方合法的处分共有房产。如果夫妻一方未得到另一方授权而处分共有房产，则属于无权处分，也不符合我国相关法律。

夫妻共有房产的共同处分是处分共有房产的合法形式，这符合我国法律。

（2）无偿处分与有偿处分

依据处分共有房产时第三人是否支付相应的对价，可以分为有偿处分和无偿处分。有偿处分是指第三人支付了相应的对价而获得该共有房产；无偿处分是指第三人未支付任何对价而获得该房产。在现实中，有偿处分的情形居多。如果夫妻双方共同有偿或无偿处分共有房产，因为房产归夫妻二人所有，所以此时的有偿处分与无偿处分都符合我国法律。如果是夫妻一方无常处分共有房产，此处分行为属于赠与，而房产作为夫妻共有财产中价值较大的财产，夫妻一方赠与他人应当征得另一方的同意。

[1] 最高人民法院曾在1993年通过的《关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中明确规定，一方婚前的个人财产，婚后经过夫妻双方共同经营管理，房屋等价值较大的生活资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可以转化为夫妻共同财产.

二、夫妻共有房产单方处分的法律分析

（一）夫妻共有房产单方处分的含义及行为类型

1、含义

夫妻共有房产单方处分是指夫妻一方未得到另一方的同意便处分夫妻共有房产的行为，即夫妻一方不独立享有处分共有房产的权利，但却擅自实施了处分共有房产的行为。处分行为是指实施权利的转移、变更或者消灭的法律行为。

2、行为类型

根据上述含义以及我国不动产物权公示原则、再结合我国的房产登记情况以及善意取得等制度。下面对我国司法实践中出现的夫妻共有房产单方处分行为进行举例说明。例如甲乙为合法夫妻，双方共有一套房屋，有下面几种情形：

第一，甲乙双方的共有房产登记在甲乙双方名下，甲或乙未征得另一方的同意，擅自处分共有房产的行为；

第二，甲乙双方的共有房产登记在甲名下，房产权属登记人甲未征得乙的同意，擅自处分共有房产的行为；

第三，甲乙双方的共有房产登记在乙名下，非房产权属登记人甲未征得乙的同意，擅自处分共有房产的行为。

我国不动产登记制度已日趋完善，夫妻共有房产的单方处分行为也得到了一定的遏制。但是仍存在房产的权属登记与实际权利人不一致的情形，仍夫妻一方具有房产的公信力的权利外观的现象，即上述第二种情况的行为仍然存在。

（二）夫妻共有房产单方处分行为的法律关系解析

在夫妻单方处分共有房产的行为以及后面与第三人的交易过程中，涉及的主要当事人包括共有房产的所有权人即夫妻双方和交易第三人，夫妻双方可以分为擅自处分共有房产的一方和非处分方。

首先，作为共有房产所有权人的夫妻双方和交易第三人都有自由平等交易的权利。根据我国《婚姻法》与相关司法解释，（1）如果是夫妻单方擅自处分共有房产，那么处分方并不完全享有该房产的处分权，其可能构成无权代理或无权处分，此时如果交易第三人是善意购买并支付合理对价并且已经完成过户登记，那么该第三人即可成为善意第三人，就可以取得该房产的所有权，而此夫妻二人则有义务将房屋交付给该第三人；（2）如果夫妻单双处分共有房产是经过夫妻另一方授权的，那么依据自由交易理论，只要依法完成房产交易，则双方便互负权利义务；（3）如果夫妻单方处分共有房产，交易第三人对此知情或价格不符合市场价值，那么可以认定交易第三人存在恶意或有恶意串通情形，此时交易双方的权利义务不被法律所认定，房产非处分方有权对抗交易第三人的权益要回房产，而交易第三人也没有权利得到该房产所有权。

（三）夫妻共有房产单方处分的性质

要想确认房产权属，明确这一性质是关键环节。明确其性质也己成为理论与实践争议的焦点。目前对其性质的看法主要有：

1、日常家事代理

夫妻一方因共同生活而需要处分共有房产，因为情况紧急而又无法取得夫妻另一方的同意，而且只有处分共有房产可以维持正常生活，此时夫妻一方可以获得日常家事紧急代理权，有处分共有房产的权利。紧急代理权，夫妻享有日常家事代理权，在紧急情况发生时，如夫妻另一方因病昏迷或远在外地而无法取得其同意，日常家事代理权的范围可以因紧急情况而扩张，此时日常家事代理范围以外的的财产也可以处分，共有房产自然也包括在内。

在情况紧急时夫妻一方可以处分共有房产，这有利于维护家庭的稳定，社会的和谐，也有利于护交易第三人的利益保护。例如家人突然查有疾病，急需大量资金手术治疗，而此时夫妻另一方因客观情况而无法同意，除了转让共有房产没其他办法，此时可以处分共有房产。此观点在台湾地区已有司法判例。[1]此理论是为解决“穷途潦倒”的紧急情况而存在的，法律是为了服务生活而存在的，在此，对法律进行变通以弥补法律滞后性的弊端给是符合历史发展的。

2、无权代理

无权代理是指代理人无代理权而实施的代理行为，包括狭义的无权代理和表见代理。狭义的无权代理指没有法律依据，也没有他人同意，也没有经人民法院或指定单位的指定，而冒用他人的名义实施民事行为。表见代理指行为人没有代理权，但相对人因客观原因有理由相信行为人有代理权，由此发生的法律行为的后果应由被代理人承担。

该观点认为夫妻单方处分共有房产大多以夫妻双方的名义行使，如果夫妻一方处分夫妻共有房产没有代理权或超越其代理权范围，则构成无权代理；如果交易第三人在进行房产交易时有理由相信处分共有房产的夫妻一方享有代理权，则构成表见代理。[2]

3、无权处分

无权处分，是指行为人以自己的名义处分自己没有处分权的标的物的行为。处分人如果没有处分权，就没有权利处分物的所有权，其处分行为也就不发生法律效力。

该观点认为夫妻共有房产的处分未获得另一方的同意，即使擅自处分共有房产的夫妻一方具有共有房产权属的外观，但因其没有实际处分权，该处分行为属于无权处分。

（四）夫妻共有房产单方处分的效力

1、行为有效

日常家事代理权的范围因紧急情况发生而扩大到可以处分夫妻共有房产有利于维护家庭的稳定和社会的和谐，此时行使处分权的一方处分共有房产所有权的行为有效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，[3]在没有其他效力瑕疵时无权处分签订的合同，该买卖合同是有效的。将无权处分方与善意第三人签订的合同认定为有效，是由于善意第三人于对无权处分人有物权公信力的信赖而与之进行交易，善意第三人并无过错。如果将无权处分合同认定为效力待定，共有人又不追认，此时交易合同无效，那么交易第三人只能要求无权处分人承担缔约过失责任，而其所受的损害得不到合理的救济，这不利于市场的交易安全，不利于经济的发展进步。因此，为保护交易相对人的合法权益，认定无权处分合同有效，是符合我国立法规律的。

2、行为效力待定

对夫妻共有房产单方处分的行为属于无权代理，效力待定说的观点是以被代理人的名义签订的合同除构成表见代理外应认定为效力待定，即以被代理方的名义与第三人签订的房产买卖合同是否具有法律效力，取决于被代理的一方是否认可或擅自处分的一方是否可以在事后取得代理权。如果代理方不予追认或擅自处分的夫妻一方在事后没有取得代理权，还可以再分成两种具体情形：一是如果第三人对夫妻共有房产的单方处分行为属于代理权行为知情，这在理论上与恶意串通类似，此时法律不会保护第三人的利益；二是如果第三人有理由相信处分方有代理权或是对处分方的行为属于无代理毫不知情不知情，此时对给第三人造成的损害，第三人有权要求无权代理方承担相应的损害赔偿责任。

3、行为无效

对夫妻共有房产的单方处分行为，行为无效说认为，如果是无处分权的夫妻一方与第三人恶意串通，签订房产买卖合同，致使非处分方共有人的共有房产所有权受到侵害，或是非处分方共有人不予追认夫妻单方的无权代理行为，则此房产买卖合同是无效的。[4]我国法律未规定夫妻共有房产的单方处分行为是否有效。但应借鉴法国、意大利等地区的立法，否认其效力。

（五）夫妻单方处分共有房产行为法律风险及其防范

1、相关法律风险

在夫妻单方处分共有房产行为交易中，处分人、非处分人和交易第三人在交易中都会存在一定的法律风险。

共有房产的单方处分人就有可能被交易第三人追究违约责任和交易被非处分方人起诉而失败后被交易第三人追究损害赔偿责任，也可能会被夫妻另一方追责，甚至被追究损害赔偿责任；而非处分人可能会面临擅自处分人与交易第三人达成交易后失去房产并无法对抗善意第三人的法律风险；交易第三人可能会面临被起诉非法侵占他人房产或因不符合善意取得要件而得到的房产被夫妻非处分方追回房产的法律风险。

2、如何防范

对如何防范上述法律风险，交易的向对方和地位不同，防范风险的措施也应有所不同。单方处分共有房产的一方在处分房产时如果能得到夫妻另一方的授权，则可以避免可能遇到的法律风险；而非处分方要想防范可能遇到的法律风险则应关注共有房产的权属登记，避免登记在一方名下，应将共有房产登记在双方名下，并在共有房产被擅自处分时及时通过法律手段维权；交易第三人对法律风险的防范应做好对交易房产的权属登记信息的审查，拒绝与擅自处分的一方恶意串通，在查明情况后以合理的对价进行购买，并及时进行转移登记。

[1] 台湾地区的“36上字第5356号判例”:丈夫本应支付家庭生活费用，但恰正赶上沦陷期间侨居海外，妻子为维持家庭基本生活，没有得到得到丈夫授权而处分了共有房产，该行为可以认定为属于家庭生活必要费用的日常家事代理范围内.

[2] 刘贵祥.论无权处分和善意取得的冲突和协调一以私卖共有房屋时买受人的保护为中心[J1.法学家，2011, (5).

[3] 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持”.

[4] 《中华人民共和国合同法》第52条:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”.