作者：李光军

单位：河南仟问律师事务所

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引 言

“买卖不破租赁”是被中国现行法律所确认的基本原则，司法实践中并无争议。但进入执行程序中，不动产所有权人的权利受限，对不动产的拍卖及拍卖价款的分配，由执行法院根据民事诉讼相关法律规定进行，相关程序不再是当事人“意思自治”的范畴，而是法律的强制性规定。是否遵循了相应的程序性规定，直接影响执行周期、拍卖的合法性及拍卖的效力，对各方当事人的利益影响重大。笔者力图通过对执行程序中有关不动产租赁问题的法律梳理，探究办理相关法律业务的风险点，并提出相应的处理建议。

一、执行中有关不动产租赁法律问题的梳理

（一）租赁权对抗买受人的条件

不动产被人民法院查封以后，现行法律没有禁止不动产所有权人（或国有建设用地使用权人）与第三人签订租赁合同，因此不动产查封之后签订的租赁合同亦是有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”因此，不动产租赁行为发生在人民法院查封前或查封后的不同法律后果在于相应的租赁权能否对抗受让人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”据此规定，笔者认为判断租赁权能否对抗受让人的条件有三个，即：1、承租人在人民法院查封之前已与不动产权人签订合法有效的书面租赁合同；2、承租人在人民法院查封之前实际占有使用该不动产；3、租赁应是善意且租金价格具有合理性。

（二）租赁权与在先的抵押权的关系

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”即在不动产抵押后、人民法院查封前设立的租赁权，如其影响在先的抵押权实现，人民法院应依法将该租赁权涤除。在执行程序中判断租赁权是否合法成立,及租赁权成立在抵押权设立之前或之后的标准,仍应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条的规定。

（三）司法拍卖中承租人的优先购买权

1、查封后租赁不动产的承租人不享有优先购买权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）没有对查封后租赁不动产的承租人是否享有优先购买权作出明确规定。但是2015年5月5日，最高人民法院举办的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》新闻发布会上，最高法执行局副局长张根大就该规定的理解与适用发表讲话，其中第（十）项，直接以“不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产”为题，说明承租人的优先购买权源于租赁权，若在执行程序中租赁权本身不具备主张条件，优先购买权似乎也无从谈起。司法实践与此理解大多保持一致。

2、承租权人的优先购买权不得优先于共有权人的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的……。”因此，承租权人的优先购买权不得优先于共有权人的优先购买权。

3、承租部分房屋的承租人的优先购买权。根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）的有关规定，处理承租部分房屋的承租人的优先购买权问题，应考虑如下因素：第一，若房屋使用功能上可分时，承租人对部分房屋享有优先购买权；若房屋功能不可分，承租人亦可对房屋整体主张优先购买权。第二，可留意承租房屋在整体中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。因此，承租部分房屋的承租人主张优先购买权的条件有两个考量因素，即：1、租赁房屋在功能上是否可分；2、承租房屋在拍卖房屋中所占比例是否达到一半以上。

（四）司法拍卖中人民法院对承租人行使优先购买权的通知。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”本条规定中，理解的难点在于何谓“其他能够确认收悉的合理方式”。有裁判观点认为，报纸或网络公告是对不特定多数人通知的方式，单纯以公告方式通知承租人行使优先购买权，不视为能够确认收悉的合理方式；但是，有裁判观点认为在租赁物所在现场张贴纸质公告，并同时在报纸或网络发布公告属于“其他能够确认收悉的合理方式”。

二、执行中对不动产租赁问题的处理

（一）查封不动产时对租赁问题的处理

不动产查封不论是诉讼保全中还是执行过程中，除由人民法院向不动产登记机关送达裁定和协助执行通知书外，还应注意核查以下问题：

1、法官是否对查封不动产的现场进行实地踏勘。

2、查封不动产是否有人占用，占用人是被申请人还是第三人。

3、法官是否就不动产租赁的相关问题询问不动产的所有权人（或国有建设用地使用权人），并制作询问笔录，以确定租赁事实的有无，是全部租赁还是部分租赁，租赁发生及终止的时间；提取租赁合同，确认租赁合同的唯一性。

4、法官是否就不动产租赁的相关问题询问不动产的承租人，并制作询问笔录，以确定租赁事实的有无，是全部租赁还是部分租赁，租赁发生及终止的时间，有关优先购买权法律问题的释明；提取租赁合同，确认租赁合同的唯一性；承租人是否主张优先购买权，主张优先购买权的承租人的送达地址。

5、办理查封不动产时，对当事人，特别是对承租人的通知及通知方式。

（二）拍卖不动产时对租赁问题的实务处理

在不动产拍卖过程，除关注查封中需核查的法律问题外，还应核查以下问题：

1、拍卖前应要求法官清场。

2、法官是否在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。

3、优先购买权人是否主张了优先购买权，及主张优先购买权的人是否对拍卖标的物具有法律认可的优先购买权。

4、执行各方当事人是否提出执行异议。

5、执行异议是否已得到完全处理及处理结果如何。

三、结语

总之，由于近年来执行案件的数量上升较快，执行压力增大，为提高律师代理执行案件的执行效率，降低当事人的时间和财务成本，律师办理不动产执行案件中应对相关法律、案例及实务操作有全面准确的掌握。律师对不动产执行案件上述问题必须进行充分全面的核查，如发现执行程序中的瑕疵应尽力与执行法官沟通，快速全面弥补。律师在全面核查上述问题的基础上，可以给当事人恰当的法律建议，以使当事人在申请执行、购买不良债权、竞买司法拍卖的不动产中预期合理，准备充分，避免发生不必要的经济损失。