近年来随着国家房地产政策的调整，特别是信贷政策的收紧，房地产企业已无法依靠以往的投机性经营模式立足于现在的市场。房地产行业的重组并购持续增加，房地产企业进入加速淘汰洗牌周期。在房地产行业的整合过程中，破产重整是众多房产企业选择的法律路径。在房地产企业破产案件中，商品房买受人申报非金钱债权数量较大，利益诉求强烈，对商品房买受人利益诉求的处理问题成为房地产企业破产案件当中的难点问题。

一、破产案件中未过户商品房的权属问题

处理破产案件中的商品房买受人权益问题，首先需要明确该商品房的权属。如涉案商品房已经完成过户登记，则根据《物权法》第九条规定，该商品房已经归买受人所有。但未完成过户登记的商品房权属问题，一般实务界持两种观点：

观点一：未完成过户登记但已向购房者交付的房产不属于破产财产。2002年最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的司法解释第七十一条第六项规定“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产范围”。虽然该司法解释是在“旧破产法”下制定的，但该司法解释并未明令废止，且条该规定与现行企业破产法及其他破产法司法解释不存在冲突，所以应当继续适用。虽根据《物权法》第九条规定，不动产物权的转让以登记为要件，但破产法之规定相对于一般民商事法律的规定具有特殊性，两者是特别法与一般法的关系。破产法作为特别法，在破产案件应当优先适用。而且《物权法》第九条也指出“法律另有规定的除外”。企业破产法司法解释的目的在于在破产案件审理中保护社会公共利益，实现实质公平。

观点二：未完成过户登记房产属于破产财产。《破产案件若干问题规定》第七十一条第六项规定是为适用“旧破产法”所制定的司法解释，随着2007年6月1日“新破产法”的施行，“旧破产法”已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上不再适用。且“新破产法”施行后发布的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形作出了规定。该条款中并没有“未完成过户登记但已向购房者交付房产不属于破产财产”的认定。故根据新法优于旧法的原则，破产案件中未完成过户登记房产应属于破产财产。该结论同时也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。最高法院作出的（2017）最高法民申3088号民事裁定书也采用了上述观点。

笔者认同第二种观点，即未完成过户登记的房产属于破产财产，但对已支付过大部分房款的商品房且已实际占有的买受人权益保护应当在后续合同履行过程中予以充分考虑。确定破产案件中未完成过户登记房产的权属是后续处理房地产企业资产的基础。根据《物权法》第九条和最高人民法院《关于适用企业破产法若干问题的规定（二）》第二条的规定，未完成过户登记房产不属于商品房买受人的财产，其权属仍是破产财产。但长期以来，我国存在大量房屋买受人已经履行全部或主要合同义务，并通过房地产公司的交付行为获得了对房产的实际占有、使用、收益等权利，但由于出卖方的种种原因无法办理产权过房的现状。如果仅依据物权法中房屋产权登记变动主义来划分产权归属，管理人在破产程序中简单撤销原房屋买卖合同，则势必会对上述房屋买受人造成权益损害，从而构成实质意义上的不平公，甚至引发新的矛盾，阻碍破产案件的推进。故笔者认为购房者虽未暂取得房屋所有权，但其与原房地产企业签订的房屋买卖合同在满足一定条件下，仍然可以继续履行，以充分保障购房者的合法权益。

二、商品房买卖合同在破产程序履行过程中存在的一些主要问题

（一）工程价款优先权、抵押权与购房人物权期待权之间的冲突问题

现行房地产企业破产案件中往往存在大量尚未竣工验收的“烂尾楼”，这必然涉及建设工程价款优先权、抵押权与购房人要求履行合同行使房屋物权期待权之间的冲突问题。

物权法规定在同一标的物上同时存在物权与债权的，物权优先，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

商品房买受人在破产案件中的权益属于债权性质，一般情况下是劣后于工程价款优先权和抵押权的。但消费型购房者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后其债权优先于工程价款优先权和抵押权。

（二）关于消费型购房者的范围

在处理工程价款优先权、抵押权与购房人物权期待权的权利顺序问题时，应当首先明确消费型购房者的具体范畴。根据《消费者保护法》第2条的规定，“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人”。在商品房消费者权益保护方面，2015年最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条款赋予了特定情形下商品房买受人的物权期待权，同时也对消费者范围和已支付价款进行了界定，对享有优先权的买受人主体进行了严格限制。最高法院在2019年9月下发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第125条对商品房消费者保护权益的范畴又进一步作出明确和限定，再一次强调商品房消费者的权利保护仅适用于保护消费者生存权而作出的例外规定，必有严格把握，避免扩大范围。

（三）管理人应审慎行使合同撤销权

《破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。”如房地产企业与购房者签订了商品房买卖合同，购房者支付了全部或部分购房款，开发商已经将房屋交付给买受人，但未办理产权过户的，双方签订的商品房买卖合同是典型的待履行合同。管理人在处理这类待履行合同时，应充分考虑案件的实际情况，审慎限定行使撤销权的范围和条件。

一是明确《破产法》第十八条规定的“双方均未履行完毕”的概念。笔者认为在这里不能理解为对合同所有条款和义务全部履行，而是要区分合同中的主要义务和附随性义务。在这里的“履行完毕”应当是合同的主要义务履行完毕，达到当事人实质性目的即可。从保护善意消费者的角度，如果由于出卖人自身的过错造成的瑕疵履行也可以认为已经“履行完毕”。应当从保护无过错消费购房人和有助于破产案件顺利推进的角度综合考虑多种因素适用法律。

二是正确理解《破产法》第十八条“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同”的规定。该条法律规定的本意是为了防止管理人长期不对合同履行作出决定，使合同是否履行处于长期不稳定状态，避免影响合同相对方当事人的权益。

三、有关破产案件中商品房买受人的几类特殊情形

（一）非消费型购房者的权益处理问题

在破产案件中非消费型购房者一般指投资性住宅购买者或商业房购买者，其权益性质属于一般债权。故破产案件中非消费型购房者的权益劣后于建设工程优先受偿权和抵押权。但最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28的规定将符合下列情形的购房人的权益优先于一般债权：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。笔者认为在破产财产分配或重整方案制作过程中可以参照适用上述规定，在满足上述四个条件的情况下，赋予非消费型购房者优先于一般债权的权益，在处理建设工程优先受偿权和抵押权的基础上，考虑是否继续履行商品房买卖合同。

（二）未取得预售许可证的商品房买受者的权益处理问题

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“未取得预售许可证的商品房买卖合同无效。”按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。与此同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故根据上述规定，未取得预售许可证的商品房买受者的权益系破产案件中的一般债权，但在确定赔偿责任时，除了要考虑因合同无效而造成的实际损失，还应当综合考虑房屋价格上涨等预期利益损失。

(三)以房抵债合同的履行问题

房地产开发企业与债权人签订的以物抵债协议目的在于消灭债务人对债权人的债权而非单纯的房屋买卖。当事人之间签订的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。故在破产时未完成房屋变更登记的情况下，债权人享有债权请求权，而非物权，不能形成优于其他债权的利益。在债务人破产后，债权人无权要求债务人继续履行以物抵债协议，该抵债协议中的相关权益应当转化为金钱之债，通过破产程序，与其他债权人公平受偿。

房地产企业破产案件涉及多方利益冲突，法律关系复杂，涉及到商品房买受人权益处理问题尤为突出。在实际操作过程中，还需要结合每个案件的实际情况，审慎处理。